Depuis le mois de janvier, la nouvelle Loi Finances 2024 apporte plusieurs changements économiques pour l’écosystème professionnel. Pour rappel, elle a pour but d’établir les orientations du pays au niveau budgétaire, pour l’année à venir. Fraude, climat, imposition et abattement, prorogation et prolongation de prêt, etc. : toutes les mesures fiscales sont étudiées et passées « au peigne fin ». Cette année encore, le secteur immobilier est impacté à plusieurs niveaux, en particulier le marché de la location saisonnière – dont Airbnb fait partie - qui va connaître plusieurs régulations.

Une réforme fiscale sur les locations Airbnb

Sur le marché de l’immobilier, l’hôtellerie et l’hébergement, la plateforme Airbnb a su tirer son épingle du jeu. Face à la crise du logement observée actuellement, l’Etat a reconsidéré la fiscalité des locations saisonnières, considérée comme « très avantageuse ». Plusieurs nouvelles dispositions ont été mises en place, parmi lesquelles la diminution du seuil d’application du régime micro-BIC et l’assujettissement de certaines locations meublées à la TVA, sous certaines conditions.

1 - Diminution du seuil d’application du régime micro-BIC

Pour rappel, le régime micro-BIC pour Bénéfices Industriels et Commerciaux est adopté lorsque les bénéfices réalisés par une personne (physique), avec un statut de micro-entrepreneur, dépendent d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce régime est très largement utilisé pour les personnes et professionnels qui souhaitent faire de la location de meublés de tourisme.

La nouvelle Loi Finances 2024 a diminué le seuil d’application et revu l’abattement à la baisse. Pour les locations de meublés de tourisme non classés, dont Airbnb, le seuil passe de 77 000€ à 15 000€, avec un abattement fixé à 30% à la place des 50% initiaux.
Information importante : les anciens abattements pré Loi Finances 2024 restent valables pour la déclaration d’imposition 2024, cette dernière prenant en compte les revenus perçus en 2023.

A noter : Le seuil des recettes locatives, fixé à hauteur de 15 000€, est également valable pour les locations de meublés classés, quelle que soit la zone (rurale ou non).

2 - Les cas où les locations meublées sont assujetties à la TVA

Dans certains cas, les locations meublées pourront désormais être assujetties à la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée). Les loueurs devront alors facturer la TVA à leurs clients et répondre de leurs obligations déclaratives auprès de la DGFIG (Direction Générale des Finances Publiques).

Dans quels cas la TVA est-elle applicable ?
- Cas n°1 : si le séjour est inférieur à 30 jours (ce qui est majoritairement le cas sur les plateformes type Airbnb)
- Cas n°2 : si trois prestations sont proposées dans le séjour, à savoir (1) petit-déjeuner inclus, (2) nettoyage régulier du lieu, (3) linge de maison fourni ou (4) accueil personnalisé (notamment pour l’arrivée ou le départ des personnes).

Autrement dit, les cas où la TVA ne sera pas facturée paraissent très peu nombreux !

IA, c’est l’acronyme dont tout le monde parle ces derniers mois ! L’IA – Intelligence Artificielle – est en phase de révolutionner plusieurs secteurs professionnels, dont l’industrie immobilière. Du côté des agents immobiliers comme du côté des clients, l’Intelligence Artificielle commence déjà à modifier les usages, professionnels et personnels.

Un virage numérique à plus de 360°

Depuis plusieurs années, les agents immobiliers ont intégré les outils numériques dans leur métier. Visites virtuelles, signatures électroniques, états des lieux digitalisés, présentations vidéo, tout le monde les connait déjà ! Ce n’est qu’une liste non exhaustive d’outils que l’agent utilise pour satisfaire le client et lui simplifier ses recherches. Parmi les outils intelligents en cours d’exploration, difficile de ne pas parler de ChapGPT qui peut s’avérer être un logiciel pertinent pour aider l’agent immobilier dans la rédaction d’annonces et tout autre type de texte à vocation professionnelle. Attention, on parle bien d’AIDE et non de REMPLACEMENT ; ChatGPT étant un outil à forte valeur ajoutée si on apprend à s’en servir correctement.
En France, ce serait environ 7% des entreprises qui utiliseraient a minima un outil de l’IA. Son développement est exponentiel.

Le nerf de la guerre : la donnée !

Depuis près de 30 ans, avec la naissance et l’amélioration d’Internet, une masse de données colossale est à traiter. La donnée est devenue un élément central, quel que soit le métier. Pourquoi ? C’est devenu la valeur la plus qualitative et quantitative pour comprendre les comportements de consommation. A terme, l’IA sera un véritable « extracteur de données » ! Dans le secteur immobilier, les outils de l’intelligence artificielle pourraient extraire d’importantes quantités de données sur le prix des biens, les localisations en faisant des triangulations et comparatifs, faire des moyennes concernant les consommations énergétiques, analyser les budgets d’un panel d’acquéreurs pour créer des profils types, et à plus grande échelle analyser les habitudes de consommation. L’objectif ? Trouver le bien plus qu’idéal à partir de toutes ces données, en prenant en compte des variables d’environnement très pointues !

Des capacités qui font « POP »

L’IA peut offrir de précieux gains de temps aux agents pour qu’ils mettent leur expertise au service de missions que l’IA ne peut pas faire à leur place, comme la relation client, la négociation, le cadrage notarial ou juridique. Dans les prochaines années à venir, il ne serait pas étonnant que les méthodes de travail changent, vers une certaine forme de transparence. Les capacités de l’IA se résument à faire « POP » pour :
• Prédiction de nouvelles tendances pour anticiper les demandes de clients et pourquoi pas inventer de nouveaux outils, en soutien de la stratégie, pour proposer de nouvelles expériences d’achat et de vente aux clients
• Optimisation des processus afin de rendre certaines tâches – celles qui ne nécessitent pas réellement de valeur ajoutée – automatisées
• Production de contenus pour susciter l’intérêt et imaginer de nouvelles manières de communiquer

Regard humain vs analyse numérique

En 2024, les prédictions pour l’IA sont impressionnantes : le marché français pourrait générer entre 7,5 et 8 milliards d’euros. Toutefois, le regard humain reste central et difficilement remplaçable. L’immobilier, c’est avant tout de la pierre et on a besoin de la « sentir » pour en connaitre son véritable potentiel. Aucun algorithme ne peut prendre en compte cet...

Les lois dans l’immobilier, il en existe des dizaines. L’année 2024 apporte aussi son lot de nouveautés au niveau juridique sur les lois existantes. Cette article 2-en-1 vous propose de re-situer brièvement les grandes lois de l’immobilier et de découvrir les changements qui attendent les professionnels du métier cette année.

Les lois dans l’immobilier

Découvrez succinctement les lois qui constituent le secteur de l’immobilier :

• Loi Carrez : elle régit les mesures de la surface habitable d’un bien.
• Loi Denormardie : elle permet d’obtenir des réductions d’impôts dans le cas d’un investissement locatif avec réalisation de travaux de rénovation.
• Dispositif Pinel : il permet également aux acquéreurs de bénéficier de réductions d’impôts dans le cadre d’un investissement locatif pour un logement neuf en zone tendue.
  A noter que l’application de ce dispositif a été prolongée au 31 décembre 2024 : c’est le moment d’investir !
• Loi Cosse : c’est un fonctionnement gagnant-gagnant pour le locataire et le propriétaire. Si ce dernier loue son bien à un prix raisonnable, il peut bénéficier d’une réduction d’impôt.
• Loi Alur : ALUR pour Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové. Cette loi protège les locataires avec la mise en place d’un encadrement de loyers, des plafonnements concernant les dépôts de garantie et les éventuels frais d’agence, etc.
• Loi Malraux : cette loi concernant les propriétaires d’un logement ancien dans des zones définies. S’ils s’engagent à le rénover, ils peuvent bénéficier une réduction d’impôt.
• Lois Scrivener et Neiertz : ces deux lois sont inscrites dans le Code de consommation, elles permettent aux emprunteurs de se protéger face aux risques de surendettement.

Les lois qui concernent les assurances emprunteur

Les lois qui régissent les assurances et les prêts sont tout aussi importantes. A découvrir succinctement, quatre lois qui se sont bien inscrites dans le secteur :

• Loi Lagarde : elle permet aux assurés de choisir libre l’assurance qu’ils souhaitent souscrire pour leur prêt.
• Loi Hamon : depuis la mise en place de cette loi votée en 2014, chaque assuré peut librement changer d’assureur lors de la première année du contrat de prêt.
• Loi Bourquin : grâce à cette loi, il est possible de changer d’assurance à chaque date contractuelle d’anniversaire.
• Loi Lemoine : c’est une des dernières lois votées, qui permet à tout instant de résilier un contrat d’assurance emprunteur.

Les nouveautés et changements pour 2024

Comme à chaque 1er janvier, la nouvelle année apporte son lot de nouveautés et de changements, notamment concernant les lois qui régissent l’immobilier :

• Augmentation des aides MaPriveRénov’ : l’Etat a augmenté le budget de plus d’un 1,5 milliards d’euros en 2024.
• DPE obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots : le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) devient obligatoire à l’échelle du bâtiment entier. Les immeubles dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 sont également concernés par cette nouvelle réglementation.
• Prêt à taux zéro prolongé : il est officiellement éligible jusqu’en 2027 et est renforcé en incluant les logements collectifs neufs en zones tendues et les logements anciens en zones non tendues.
• Calcul trimestriel du taux d’usure : suite à la crise économique, la Banque de France est revenue depuis le 1er janvier à l’actualisation du taux d’usure tous les trois mois.
• Extension de l’encadrement des loyers : de plus en plus de...

Le premier achat immobilier est une belle mission que nous aimons relever aux côtés de nos clients ! Avant de vous plonger pleinement dans votre projet immobilier, découvrez les étapes clés pour réussir votre achat immobilier et acquérir votre premier logement. Mais avant toute chose, il est important de prendre le temps de réflexion nécessaire à votre projet de vie !

Le budget, le nerf de la guerre

Qui dit achat immobilier, qu’il s’agit d’un appartement, maison ou terrain, dit capacités de financement. Pour cela, plusieurs solutions s’offrent à vous : établir un budget avec votre banque ou faire appel aux services d’un courtier. Ces professionnels pourront vous conseiller sur le montant de l’apport personnel nécessaire, la capacité d’endettement et le budget d’achat maximal.

Notre mission : trouver le bien qui vous correspond !

Une fois l’étape n°1 franchie (établir son budget), c’est à ce moment-là que nos agents entrent en piste pour l’étape n°2 : l’accompagnement sur votre projet et la définition de vos critères d’achat, au regard du budget validé en amont. Plutôt appartement ou maison ? Jardin, terrasse ou balcon ? Stationnement aisé sur un parking ou garage fermé ? Ce sont autant de questions qu’il est important de se poser avant la 3ème étape clé d’un achat immobilier : la visite de biens !

Analyse du terrain et programmation des visites

C’est à nous de jouer, habillé de notre plus beau smoking et à l’aide de nos super gadgets professionnels : notre prospection, notre réseau, notre connaissance du marché et nos biens à la vente. A partir de là, c’est parti pour les visites ! Il est important que vous vous projetiez. Toutefois, gardez en tête l’adage « trop de visites tue la visite ». L’euphorie des visites est systématique. Notre mission est de vous proposer des visites qualitatives en fonction de votre recherche étudiée au préalable. N’hésitez pas à nous poser toutes vos questions lors des visites afin de faire le meilleur choix parmi notre sélection.

Direction le notaire !

Une fois le coup de cœur survenu, l’offre d’achat rédigée, les éventuelles péripéties de négociation et l’acceptation de l’offre, nous continuons notre accompagnement pour les prochaines étapes décisives de votre achat immobilier : le compromis notarial et l’obtention du prêt. Le premier est une formalité, le second est décisif. Dès que les feux budgétaires sont au vert, il faut faire preuve d’encore un peu de patience avant l’acquisition finale du bien devant notaire, avec la signature de l’acte définitif. Et enfin le moment festif tant attendu :  sabrer le champagne !

Le home staging est de plus en plus utilisé pour redonner une nouvelle vie à certaines pièces d’un appartement ou maison. Rafraîchir son intérieur à moindre coût, relooker le bien pour faciliter sa vente, le home staging a de nombreux avantages. Découvrez-les dans notre article avec, en prime, quelques astuces !

Le home staging, un stage déco à la maison ?

C’est plus complexe que ça. « Mise en scène d’un intérieur », c’est la traduction littérale du home staging. Plus concrètement, le home-staging est un concept qui fête bientôt ses 50 ans - né aux Etats-Unis dans les années 1970 - à cheval entre la décoration d’intérieur et la rénovation. L’objectif du home staging est très clair : rendre un bien attractif en lui redonnant un « coup de jeune », généralement dans le cadre d’une vente, sans dépasser 5% du prix de vente visé. Si 5% peut paraitre peu, les professionnels du home staging, les home stagers, en quelques changements très simples (une peinture plus claire, une nouvelle disposition des meubles, de nouveaux luminaires, une nouvelle crédence dans la cuisine et salle de bains, etc.), remettent en valeur un bien immobilier pour faire opérer le fameux « coup de cœur » !

Plus d’avantages que d’inconvénients !

Le prix avantage reste le prix. Contrairement à des gros travaux de rénovation qui peuvent effrayer les vendeurs (et les acheteurs !), le home staging va porter sur l’amélioration de certains espaces en ne dépassant pas un budget correspondant à 5% du prix de vente du bien. Si nous prenons un exemple, pour un bien qui se vend à 100 000€, la valeur à investir en home staging tournera autour des 5 000€. Afin de respecter cette contrainte budgétaire qui reste avant tout avantageuse au regard des résultats généralement obtenus, le home staging possède quelques principes de base : la valorisation des volumes en redonnant une fonction à d’éventuels mètres carrés non utilisés, l’optimisation des pièces en jouant sur la luminosité et proposer une ambiance neutre et épurée pour que chaque potentiel acheteur puisse se projeter.

Quelques astuces pour un home-staging réussi

Décorations, tendances actuelles, c’est de là que le home staging se nourrit pour agrandir visuellement le bien. Afin de redonner une sensation d’espace et de luminosité dans chaque pièce, il est important de désencombrer les lieux d’éventuels meubles ou encore décorations trop personnelles qui n’auraient ni leur place ni leur utilité à l’endroit initial. Chaque pièce a une fonction et le home staging vient concrétiser ce principe de base ! Autre conseil, plus colorimétrique cette fois, l’habillage des murs. Couleurs pâles, couleurs vives, papiers peints à motifs, même si c’est au goût du propriétaire actuel, cela peut empêcher l’acheteur potentiel de s’imaginer dans cette pièce, avec sa décoration. Des murs blancs restent le bon compromis entre neutralité et luminosité. Le home staging n’a pas vocation à se lancer dans d’importants travaux, toutefois les petites rénovations doivent être effectuées. Un changement de prise, une robinetterie qui fuit, un papier peint abîmé par les griffes d’un chat, une plinthe manquante, etc. ou encore un jardin avec des mauvaises herbes, ce sont des réparations et entretiens relativement simples à faire et qui donnent une image saine au bien.

Certains propriétaires possèdent plusieurs résidences. Une distinction existe entre la résidence principale et la résidence secondaire. Dans la plupart des cas, les résidences principale et secondaire ne sont pas localisées dans la même ville et région. Dans les deux cas, elles doivent être déclarées au service public. Nous vous disons tout dans la suite de l’article !

Zoom sur la résidence principale

La résidence principale relève de l’habitation principale, c’est le logement - maison ou appartement - où le propriétaire (ou le locataire) séjourne la majeure partie de l’année, peu importe si la personne vit seule ou en couple. Certains textes parlent même d’un minimum de six mois par an, d’autres huit mois par an. En résumé, une période suffisamment longue pour justifier que le logement est habité ! La résidence principale est déclarée aux impôts qui, chaque année, calculent le montant de la taxe foncière associée et celle reliée aux ordures ménagères. Concernant la taxe d’habitation, elle sera exonérée pour tous les foyers français d’ici 2023. Point important à préciser : aucun propriétaire ne peut pas avoir plusieurs résidences principales, contrairement aux résidences secondaires ! En cas de déclaration de plusieurs biens immobiliers, il faudra en déclarer un en tant que résidence principale et les autres en résidences secondaires. En termes d’avantages fiscaux pour la résidence principale, un propriétaire peut faire appel à prêt à taux zéro pour en financer l’achat dans certains cas. Il peut également bénéficier d’un crédit d’impôt pour financer des travaux dans le logement.

Zoom sur la résidence secondaire

La résidence secondaire fait référence à un bien - maison ou appartement - occupé de manière occasionnelle, généralement pendant les vacances, sur des périodes de courte durée (quelques semaines à la mer, à la montagne, etc.). Jusqu’à l’exonération de la taxe d’habitation, cette dernière reste effective en fonction des revenus du propriétaire. La taxe foncière est également présente, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La fiscalité d’une résidence secondaire est plus lourde, bien qu’elle offre des opportunités en termes de loisirs, vacances et revente. A titre d’exemple, le propriétaire ne peut pas être éligible au crédit d’impôt et ne possède aucun abattement sur les droits de succession. La grosse différence entre une résidence secondaire et une résidence principale résulte donc essentiellement des aides accordées par l’Etat : ni prêt à taux zéro, ni dispositif « loi Pinel » et une taxe supplémentaire sur la plus-value lors d’une revente pour les résidences secondaires !

Le propriétaire et le locataire sont liés par un contrat de location. Les deux parties ont des droits et des obligations à respecter. Comme pour toute relation, les bases fixées doivent être saines et chacun doit respecter ses obligations. Mais quelles sont-elles ?
 
Côté propriétaire

Avant de proposer un logement à la location, le propriétaire doit s’assurer de son état. Le logement loué doit être « décent », par ce terme, nous entendons que le logement (appartement ou maison) ne doit pas être vétuste et ne doit porter aucun risque pour la santé du futur locataire. Si le logement est équipé, les équipements doivent fonctionner correctement et sans danger. Le logement doit également comprendre une fenêtre dans la pièce principale et un système de chauffage pour chauffer le logement. Autre obligation qui incombe au propriétaire, c’est la fixation du loyer. L’encadrement concernant la fixation du loyer reste strict, soumis à réglementation. Plus le loyer est en adéquation avec les prix du marché, plus le bien a de chances d’être loué. A savoir que le prix du loyer dépend de l’adresse du logement et son époque de construction, mais également de son caractère meublé ou non meublé et du nombre de pièce. Autre point important, le propriétaire doit être en mesure de communiquer aux locataires les documents relatifs au bien, à savoir les diagnostics technique et énergétique, une copie de l’état des lieux et de l’inventaire des biens.

Côté locataire

Le locataire a également sa part du marché à honorer. Tout d’abord, vous devez procurer au propriétaire des justificatifs vrais attestant de votre capacité à engager les frais (loyer + charges) mensuels. Cette « capacité financière » comprend également le dépôt de garantie à verser au propriétaire dès qu’il prend les clés du logement. Comme son nom l’indique, c’est une garantie que le locataire récupère toute ou partie à la fin de son contrat de location selon l’état dans lequel le logement est rendu (d’où l’importance d’être précis lors de l’état des lieux !). Autre obligation légale du locataire, c’est de souscrire et d’attester d’une assurance habitation à la date de prise du logement. Chaque mois donc, le locataire doit verser le loyer et les charges de copropriété éventuelles au propriétaire, payer son assurance et entretenir l’appartement pour éviter toute dégradation du logement. En contrepartie, le propriétaire peut transmettre, sur demande, un justificatif appelé quittance, attestant du paiement mensuel du loyer.

Et sinon, qui paie les travaux ?

Comme évoqué précédemment, le locataire doit s’acquitter des réparations locatives, à titre d’exemple l’entretien annuel de la chaudière, le remplacement des joints, le débouchage des canalisations, l’entretien des appareils électriques, sont à sa charge. Toutefois, le logement appartenant au propriétaire, il garde la responsabilité des grosses réparations (changement de fenêtres, isolation, remplacement de pièces dans la chaudière, pannes, ravalement de la façade, etc.).

Tous les futurs propriétaires se sont posés la question : est-il préférable d’acheter dans le neuf ou dans l’ancien ? Prix d’achat et de vente, frais annexes, offres de prêts, agencement des pièces, matériaux utilisés, le neuf et l’ancien possèdent leurs spécificités. Petit tour d’horizon immobilier pour en savoir plus !

Les atouts charmes de l’ancien...

« L’ancien est vraiment empli de charme », cette phrase est prononcée souvent et c’est vrai que les vieilles pierres et les pièces séparées amènent une touche d’authenticité qui plait à beaucoup d’acheteurs. Sans oublier la cheminée d’époque ! En termes de superficie, pour un logement avec un même nombre de pièces (T1, T2, T3, T4, etc.), l’ancien offre plusieurs m² supplémentaires. Autre aspect important à prendre compte, ce sont les travaux ! Un bien ancien peut comporter une à plusieurs rénovations, allant du rafraichissement des murs et des sols à des travaux plus conséquents de plomberie, d’électricité ou d’isolation. Les frais annexes ne s’arrêtent pas là. En plus de la commission de l’agence, il y a les frais de notaire qui s’élèvent entre 7 à 8% du prix du bien. Néanmoins, un des points forts d’acheter dans l’ancien reste le prix, 10 à 15% moins cher que dans le neuf.

…les prestations « haut de gamme » du neuf

Avant toute chose, il est important de définir ce qu’est un logement neuf. Sa désignation dépend de la date de construction, un logement neuf devant avoir moins de 5 ans. Qui dit donc logement neuf dit aucune rénovation à prévoir, l’appartement est clé-en-main : l’acheteur peut poser ses valises ! Les prestations proposées sont généralement plus qualitatives que dans l’ancien. Le logement est isolé au niveau thermique et phonique - les DPE sont généralement A - avec des matériaux respectueux de l’environnement. Plusieurs services sont également associés comme le visiophone, le chauffage au sol, les portails et stores électriques, un box en sous-sol pour garer un véhicule ou encore la climatisation. De telles performances justifient un écart de prix avec l’ancien. Le neuf est généralement plus cher au m² - jusqu’à plusieurs centaines d’euros de différence au m² - mais l’acheteur s’y retrouve financièrement avec les frais de notaire réduits, environ 2 à 3% du prix de vente, les différents prêts à taux zéro (PTZ) mis en place par l’Etat, et sans oublier les économies d’électricité et de chauffage toute l’année !

Votre agence de proximité

vous souhaite

de très belles fêtes !!

Mardi 15 décembre : Jour J du déconfinement.

Votre agence WellCome Immobilier est heureuse de vous savoir un peu plus libres de vos mouvements aujourd'hui.

Vos projets vont enfin pouvoir reprendre, l'esprit un peu plus léger.

2021 se profile déjà à l'horizon...

Le confinement se lève mais nous ne baissons pas la garde contre le coronavirus.

Nos équipes maintiennent un haut niveau de vigilance

pour appliquer tous les gestes barrières qui vous protègent pendant les visites

Masques, gel hydroalcoolique, et sourires restent en vigueur pour la sécurité de tous.

A très bientôt!